Экспертная оценка недвижимости

Оценочная компания

Оценка недвижимости - основные положения, налогообложения

Оценка недвижимости - самый распространенный вид экспертной оценки имущества, в рамках проведения которой устанавливается рыночная (оценочная) стоимость объекта недвижимости.

Гражданское законодательство предусматривает несколько видов сделок по отчуждению недвижимости: купля-продажа, обмен, дарение, удовлетворение требований ипотеки, наследования, договор пожизненного содержания и тому подобное.

При заключении такого рода договоров (а все договоры с недвижимым имуществом подлежат обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации) стороны должны платить налоги, сборы и другие обязательные платежи, взимаемые в соответствии с законодательством.

Базой начисления является «цена договора», однако не ниже оценочной стоимости такого имущества, определенная субъектом оценочной деятельности (эта норма касается имущества, находящегося / передается в собственность физических лиц).

То есть, для налогообложения выбирается большая из стоимости - или цена договора, или оценочная стоимость, определенная в отчете Оценщика.

Налоги и сборы при операциях с недвижимостью начислюються, согласно требованиям Налогового кодекса Украины, Закона Украины «О сборе на обязательное государственное пенсионное страхование» и декрета КМУ «О государственной пошлине», а ставки уплаты приведены ниже:

Ставки налогообложения доходов физических лиц и уплата других обязательных платежей при сделках с недвижимостью

Тип сделки / название налога (сбора)Налог на доходы физических лиц (НДФЛ)Военный сбор (ВС)Сбор в пенсионный фонд (ПФ)Государственная пошлина (ГП)
Купля-продажа жилой недвижимости (квартира, дом, садовый дом), которая находится в собственности продавца более 3 лет0% (продавец резидент Украины)
18% (продавец нерезидент Украины)
0% (продавец резидент Украины)
1,5% (продавец нерезидент Украины)
1% (покупатель)1% (стороны по договоренности)
Купля-продажа жилой недвижимости (квартира, дом, садовый дом), которая находится в собственности продавца меньше 3 лет5% (продавец резидент Украины)
18% (продавец нерезидент Украины)
0% (продавец резидент Украины)
1,5% (продавец нерезидент Украины)
1% (покупатель)1% (стороны по договоренности)
Купля-продажа коммерческой недвижимости (офисное, торговое, складское, производственное помещение, гараж, подвал и т.д.)5% (продавец резидент Украины)
18% (продавец нерезидент Украины)
1,5%1% (покупатель)1% (стороны по договоренности)
Дарение любого типа недвижимости родным (первая и вторая линия родства)0%0%-1% (стороны по договоренности)
Дарение любого типа недвижимости не родственным (далее чем вторая линия родства)5% (одаряемый)1,5% (одаряемый)-1% (стороны по договоренности)
Наследование недвижимости любого типа после родных (первая и вторая линия родства) *Не облагается налогом (наследник - резидент Украины)
18% (наследник - нерезидент Украины)
Не облагается налогом (наследник - резидент Украины)
1,5% (наследник - нерезидент Украины)
-1%
Обмен недвижимости находящейся в собственности более 3 лет0% (стороны резиденты Украины)
18% (продавец нерезидент Украины)
0% (стороны резиденты Украины)
1,5% (продавец нерезидент Украины)
-1% (стороны по договоренности)
Обмен недвижимости находящейся в собственности менее 3 лет5% (стороны резиденты Украины)
18% (продавец нерезидент Украины)
1,5% (стороны резиденты Украины)
1,5% (продавец нерезидент Украины)
-1% (стороны по договоренности)

*К первой степени родства относятся родители, муж или жена, дети такого физического лица, в том числе усыновленные. До второй степени родства относятся родные братья и сестры, бабушка и дедушка со стороны матери / со стороны отца, внуки.

Рыночная стоимость любого имущества зависит от таких факторов, как: тип имущества, его расположения, состояния и характера конструктивных элементов, ситуации на рынке и т.д.

По любому объекту (земельного участка, дома, квартиры или др.) Можно выделить три вида права, чаще всего встречаются в рыночных отношениях.

  1. Право собственности является наиболее распространенным, ведь когда речь идет об оценке рыночной стоимости определенного объекта, то под ним понимается именно стоимость права собственности на этот объект.
  2. Право владения и использования преимущественно получает арендатор при составлении договора аренды. Оценка рыночной стоимости права использования объекта за определенный период времени - это оценка рыночной величины арендной платы за данный период (год или месяц).
  3. Право аренды - это совокупность прав и обязанностей арендного договора. Эти права как у арендодателя, так и в арендатора, однако стоимость и состав этих прав у каждого из них разная. Право аренды является имущественным правом и его рыночная стоимость также может быть оценена.

По типу классификации, недвижимость принято делить на жилую и коммерческую.

 

 

 

 

Оценка жилой недвижимости

нерухомість оцінка

Под оценкой жилой недвижимости понимают установление стоимости таких объектов:

  • Квартир
  • Комнат в квартирах
  • Домовладений (в том числе садовых домов)
  • Коттеджей (загородная недвижимость)

Оценка стоимости объектов жилой недвижимости нужна для:

  • проведение операций купли-продажи, дарения, мены, наследования, аренды;
  • получение кредита под залог жилой недвижимости;
  • решения имущественных споров (оценка доли в жилой недвижимости для суда);
  • приватизации имущества;
  • страхование имущества;
  • заключения договора ипотеки;
  • при исполнительном производстве и проведении публичных торгов арестованным имуществом;
  • определения размера убытков, причиненных недвижимому имуществу третьими лицами;
  • определение стоимости незавершенного строительства;
  • внесение в уставный фонд общества.

Для проведения оценки жилой недвижимости необходимы следующие документы:

свідоцтво про власність

Договор купли-продажи, мены, дарения или свидетельство на квартиру (домовладения)

Технический паспорт БТИ на недвижимость

Паспорт и идентификационный код владельца недвижимости

Дополнительный перечень документов для оценки домовладения:

  • договор аренды земли или государственный акт (свидетельство) о праве собственности на землю;
  • выписка из технической документации о нормативной денежной оценке земельного участка (при наличии);
  • выписка с Государственного земельного кадастра (при наличии)

Все документы передаются оценщику компании «Эксперт ИН» в виде копий. Приведенный перечень необходимых документов носит справочный характер и может быть скорректирован после детального изучения задания на независимую оценку жилья.

Оценка коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость - это недвижимое имущество, главным целевым назначением которого является коммерческая деятельность. Данное имущество относится к «нежилому фонду» и оно может использоваться в различных формах, но объединяет их, в подавляющем большинстве, одна общая цель - получение прибыли (выгод) от функционирования.

К коммерческой недвижимости относятся торговые, производственно-складские помещения, недвижимость АЗС, гостиницы, кафе и рестораны, офисы, развлекательные заведения, имущественные комплексы, сельскохозяйственная недвижимость, строительные площадки, паркинги, гаражи и т.п.

комерційна нерухомість

Оценку коммерческой недвижимости проводят для таких целей:

  • оформление договора купли-продажи;
  • аренда объекта коммерческой недвижимости;
  • получение кредита под залог коммерческой недвижимости;
  • внесение объектов недвижимости в состав уставного капитала предприятий;
  • разделение имущества (в том числе в судебном порядке);
  • определение доли имущества в уставном капитале предприятий;
  • в рамках переоценки основных фондов предприятия по П (С) БУ и МСФО;
  • страхование недвижимости;
  • определения ущерба, нанесенного недвижимости (пожар, затопление, разрушение);
  • определения стоимости улучшений, произведенных арендатором за период аренды имущества.

Для оценки объекта коммерческой недвижимости необходимы следующие документы (копии):

  • документ, удостоверяющий право собственности на имущество;
  • технический паспорт на недвижимость;
  • документы, удостоверяющие правовой статус земли, на которой расположена недвижимость (договор аренды земли, акт постоянного пользования или государственный акт (свидетельство) о собственности на землю);
  • справка о балансовой стоимости имущества дату оценки (для юридических лиц).

Результат оценки недвижимости

Оценка стоимости жилой и коммерческой недвижимости оформляется в виде отчета об оценке, требования к которому регламентируются законодательством в сфере оценки имущества и имущественных прав. Наличие отчета об оценке имущества служит обоснованием того, что Вы проводите сделку с недвижимостью по стоимости, что соответствует уровню обычных цен (в понимании налогового кодекса Украины) и обезопасит Вас от необходимости доказывания перед фискальными органами (в случае возникновения такой) обоснование цены продажи своей недвижимости .

Сертифицированные специалисты, работающие в штате компании «ЭКСПЕРТ ИН» имеют большой опыт по оценке объектов недвижимого имущества различного уровня сложности.

Уровень профессионализма и компетентности наших специалистов позволяет нам утверждать, что мы умеем найти «золотую середину» между желанием клиента и требованиями действующего законодательства и предложить Вам оптимальные решения.