Експертна оцінка нерухомості

Оціночна компанія

тел.: +38 (067) 232-20-22

Оцінка нерухомості - основні положення, оподаткування

Оцінка нерухомості – найпоширеніший вид експертної оцінки майна, яку надає наша компанія. В рамках проведення експертної незалежної оцінки, встановлюється ринкова (оціночна) вартість об’єкту нерухомості.

Цивільне законодавство  передбачає декілька видів правочинів  щодо відчуження нерухомості: купівля-продаж, обмін, дарування, задоволення вимог іпотеки, спадкування, договір довічного утримання, тощо.

При укладанні такого роду договорів (а усі договори з нерухомим майном підлягають обов’язковому нотаріальному посвідченню та державній реєстрації) сторони повинні сплачувати податки, збори та інші обов’язкові платежі, що здійснюються відповідно до законодавства.

Базою нарахування є «ціна договору», проте не нижче ніж оціночна вартість такого майна, визначена суб’єктом оціночної діяльності (ця норма стосується майна, що перебуває/передається у власність фізичних осіб).

Тобто, для оподаткування вибирається більша з вартостей – або ціна договору, або оціночна вартість, визначена у звіті Оцінювача.

Податки та збори при операціях з нерухомістю начислюються згідно вимог податкового кодексу України, закону України «Про збір на обов’язкове державне пенсійне страхування» та декрету КМУ «Про державне мито», а ставки сплати приведені нижче:

Ставки оподаткування доходів фізичних осіб та сплата інших обов'язкових платежів при операціях з нерухомістю

Тип угоди/назва податку (збору)Податок на доходи фізичних осіб (ПДФО)Військовий збір (ВЗ)Збір до пенсійного фонду (ПФ)Державне мито (ДМ)
Купівля-продаж житлової нерухомості (квартира, будинок, садовий будинок), що перебуває у власності продавця
більше 3 років
0% (продавець резидент України)
18% (продавець нерезидент України)
0% (продавець резидент України)
1,5% (продавець нерезидент України)
1% (покупець)1% (сторони за домовленістю)
Купівля-продаж житлової нерухомості (квартира, будинок, садовий будинок), що перебуває у власності продавця
менше 3 років
5% (продавець резидент України)
18% (продавець нерезидент України)
0% (продавець резидент України)
1,5% (продавець нерезидент України)
1% (покупець)1% (сторони за домовленістю)
Купівля-продаж комерційної нерухомості (офісне, торгове, складське, виробниче приміщення, гараж, підвал, тощо)5% (продавець резидент України)
18% (продавець нерезидент України)
1,5%1% (покупець)1% (сторони за домовленістю)
Дарування будь-якого типу нерухомості рідним (перша та друга лінія спорідненості)0%0%-1% (сторони за домовленістю)
Дарування будь-якого типу нерухомості не спорідненим (далі ніж друга лінія спорідненості)5% (обдаровуваний)1,5% (обдаровуваний)-1% (сторони за домовленістю)
Спадкування нерухомості будь-якого типу після рідних (перша та друга лінія спорідненості)*Не оподатковується (спадкоємець – резидент України)
18% (спадкоємець – нерезидент України)
Не оподатковується (спадкоємець – резидент України)
1,5% (спадкоємець – нерезидент України)
-1%
Обмін нерухомості що перебуває у власності більше 3 років0% (сторони резиденти України)
18% (продавець нерезидент України)
0% (сторони резиденти України)
1,5% (продавець нерезидент України)
-1% (сторони за домовленістю)
Обмін нерухомості що перебуває у власності менше 3 років5% (сторони резиденти України)
18% (продавець нерезидент України)
1,5% (сторони резиденти України)
1,5% (продавець нерезидент України)
-1% (сторони за домовленістю)

*До першого ступеня спорідненості належать батьки, чоловік або дружина, діти такої фізичної особи, у тому числі усиновлені. До другого ступеня спорідненості належать рідні брати та сестри, баба та дід з боку матері/з боку батька, онуки.

Резидент - це фізична особа, яка має місце проживання в Україні або ж місце проживання в іноземній державі за умови постійного проживання в Україні.

Ринкова вартість будь-якого майна залежить від таких чинників, як: тип майна, його розташування, стану та характеру конструктивних елементів, ситуації на ринку і т.д.

Щодо будь-якого об'єкту (земельної ділянки, будинку, квартири чи ін.) можна виділити три види права, які найчастіше зустрічаються в ринкових відносинах.

  1. Право власності є найпоширенішим, адже коли мова йде про оцінку ринкової вартості певного об'єкту, то під ним розуміється саме вартість права власності на цей об'єкт.
  2. Право володіння і використання, переважно, отримує орендар під час складення договору оренди. Оцінка ринкової вартості права використання об'єкту за певний період часу — це оцінка ринкової величини орендної плати за даний період (рік чи місяць).
  3. Право оренди - це сукупність прав і обов'язків з орендного договору. Ці права є як у орендодавця, так і в орендатора, проте вартість і склад цих прав у кожного з них різна. Право оренди є майновим правом і його ринкова вартість також може бути оцінена.

За типом класифікації, нерухомість прийнято поділяти на житлову і комерційну.

Оцінка житлової нерухомості

нерухомість оцінка

Під оцінкою житлової нерухомості розуміють встановлення вартості таких об’єктів:

  • Квартир
  • Кімнат у квартирах
  • Домоволодінь (в тому числі садових будинків)
  • Котеджів (заміська нерухомість)

Оцінка вартості об'єктів житлової нерухомості потрібна для:

  • проведення операцій купівлі-продажу, дарування, міни, успадкування, оренди;
  • отримання кредиту під заставу житлової нерухомості;
  • вирішення майнових суперечок (оцінка частки в житловій нерухомості для суду);
  • приватизації майна;
  • страхування майна;
  • укладання договору іпотеки;
  • при виконавчому провадженні та проведенні прилюдних торгів арештованим майном;
  • визначення розміру збитків, завданих нерухомому майну третіми особами;
  • визначення вартості незавершеного будівництва;
  • внесення до статутного фонду товариств.

Для проведення оцінки житлової нерухомості необхідні такі документи:

свідоцтво про власність

Договір купівлі-продажу, міни, дарування чи свідоцтво на квартиру (домоволодіння)

Технічний паспорт БТІ на нерухомість

Паспорт та ідентифікаційний код власника нерухомості

Додатковий перелік документів для оцінки домоволодіння:

  • договір оренди землі або державний акт (свідоцтво) про право власності на землю;
  • витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки (за наявності);
  • витяг з ДЗК (за наявності)

Всі документи передаються оцінювачу компанії «Експерт ІН» у вигляді копій. Наведений перелік необхідних документів носить довідковий характер і може бути скоригований після детального вивчення завдання на незалежну оцінку житла.

Оцінка комерційної нерухомості

Комерційна нерухомість – це нерухоме майно, головним цільовим призначенням якого є комерційна діяльність. Дане майно відноситься до «нежитлового фонду» і воно може використовуватися в різних формах, але об'єднує їх, в переважній більшості, одна спільна мета - отримання прибутку (вигод) від функціонування.

До комерційної нерухомості належать торговельні, виробничо-складські приміщення, нерухомість АЗС, готелі, кафе і ресторани, офіси, розважальні заклади, майнові комплекси, сільськогосподарську нерухомість, будівельні площадки, паркінги, гаражі і т.п.

комерційна нерухомість

Оцінку комерційної нерухомості проводять для таких цілей:

  • оформлення договору купівлі-продажу;
  • оренда об’єкта комерційної нерухомості;
  • отримання кредиту під заставу комерційної нерухомості;
  • внесення об’єктів нерухомості до складу статутного капіталу підприємств;
  • поділ майна (в тому числі в судовому порядку);
  • визначення частки майна в статутному капіталі підприємств;
  • в рамках переоцінки основних фондів підприємства по П(С)БО та МСФЗ;
  • страхування нерухомості;
  • визначення збитків, завданих нерухомості (пожежа, затоплення, руйнування);
  • визначення вартості поліпшень, здійснених орендарем за період оренди майна.

Для оцінки об’єкта комерційної нерухомості необхідні наступні документи (копії):

  • документ, що посвідчує право власності на майно;
  • технічний паспорт на нерухомість;
  • документи, що посвідчують правовий статус землі, на якій розташована нерухомість (договір оренди землі, акт постійного користування чи державний акт(свідоцтво) про власність на землю);
  • довідка про балансову вартість майна дату оцінки (для юридичних осіб).

Результат оцінки нерухомості

Оцінка вартості житлової і комерційної нерухомості оформляється у вигляді Звіту про оцінку, вимоги до якого регламентуються законодавством у сфері оцінки майна та майнових прав.  Наявність Звіту про оцінку майна слугує обґрунтуванням того, що Ви проводите угоду  з нерухомістю за вартістю, що відповідає рівню звичайних цін (в розумінні податкового кодексу України) та убезпечить Вас від необхідності доведення перед фіскальними органами (у разі виникнення такої) обґрунтування ціни продажу своєї нерухомості.

 

Чому варто звернутися до нас

БЕЗКОШТОВНІ КОНСУЛЬТАЦІЇ

Наші експерти дадуть відповідь на будь-яке ваше питання. Всі консультації, які будуть проведені в процесі оцінки вашого транспорту, надаватимуться безкоштовно.

ПРОФЕСІОНАЛІЗМ

Фахівці компанії "Експерт ІН" мають багаторічний досвід в галузі оцінки та готові виконувати найскладніші завдання. Ми проводимо кілька тисяч оцінок на рік як рухомого так і нерухомого майна .

ЕКОНОМІЯ ЧАСУ

Використання непрофесійного експертного висновку може створити для Вас проблеми в майбутньому. Замовлення даної послуги у нас надасть Вам гарантії, що Звіт про оцінку виготовлений у повній відповідності до чинного законодавства.

ДЕМОКРАТИЧНІ ЦІНИ

Ми працюємо над тим, щоб ви могли отримувати від нас послугу високої якості, витрачаючи на це прийнятні кошти.

РОБОТА ПО ВСІЙ УКРАЇНІ

Ми маємо представництва у всіх обласних центрах України, тому Ви можете розраховувати на нашу послугу  не залежно від регіону, в якому проживаєте.

КОНФІДЕНЦІЙНІСТЬ

У пріоритетах нашої компанії піклуватися про охорону особистих даних клієнтів. Ми укладаємо офіційний договір з умовою конфіденційності усієї отриманої для оцінки інформації.