Особенности заключения предварительного договора купли-продажи недвижимости

Опубликовано

В безопасных регионах Украины оживает рынок недвижимости, поэтому граждане начали более активно интересоваться квартирами, а некоторые даже подписывают предварительные договоры купли-продажи. Однако, далеко не все понимают, что это такое, зачем его укладывать и как правильно это сделать.

Что такое предварительный договор и зачем его оформлять

Предварительный договор – это промежуточный документ, подтверждающий серьезность намерений продавца и покупателя при заключении сделок купли-продажи. Заключение предварительного договора между продавцом и покупателем недвижимости довольно распространенной практикой. Это позволяет закрепить предварительные договоренности между сторонами во избежание в дальнейшем большинства разногласий.

Заключение предварительного договора осуществляется по следующим причинам:

  • защита интересов обеих сторон сделки;
  • продавец получает возможность подготовить все необходимые документы и имущество для продажи;
  • покупатель имеет достаточно времени, чтобы получить необходимые для покупки денежные средства;
  • при внесении депозита обе стороны получают гарантии совершения сделки.

Для согласования всех договоренностей и закрепления гарантий предварительное соглашение подписывает каждая сторона. При том если недвижимость имеет несколько собственников, то каждый из них должен лично присутствовать на заключении предварительного договора вместе с оригиналами документов.

Для заключения предварительного договора продавец должен иметь следующие документы:

  • паспорт и идентификационный код;
  • свидетельство о браке или расторжении брака;
  • правоустанавливающие документы – свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, свидетельство о вступлении в наследство, договор дарения.

Какая информация указывается в предварительном договоре

Важно соблюдение всех форм и условий, согласно которым предварительный договор должен соответствовать нормам действующего законодательства Украины. Так, согласно ст. 635 ГКУ, предварительный договор обязательно должен иметь соответствующую форму и содержать следующие положения:

  • полную информацию о продавце и покупателе;
  • информацию об объекте недвижимости – адрес, площадь, количество комнат, адрес;
  • все обязательства сторон в заключении настоящего договора;
  • сумма депозита или авансового платежа;
  • информация о точных сроках подписания основного документа – обычно указывается дата, в которую он должен быть заключен;
  • точная стоимость объекта недвижимости. Цену основного договора стороны могут указывать в иностранной валюте, определив, что сумма должна быть уплачена в гривнах по официальному курсу на дату платежа (ст. 524, 533 ГКУ);
    обстоятельства, при которых можно расторгнуть договор без необходимости уплаты штрафов.

Важно отметить, что допущение ошибок и неточностей в подписании нового договора может привести к признанию договора недействительным.

Форма договора

Действующим законодательством предусмотрены две формы совершения сделок: устная и письменная (электронная) (ч. 1 ст. 205 ГКУ). Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена – в письменной форме.

Разница между договорами

Основное отличие предварительного договора от основного состоит в том, что предыдущий не дает прав и обязанностей, связанных с приобретением имущества. Такой договор подтверждает намерения сторон, но в то же время фактически ни к чему не обязывает.

Часто путают и авансовый и депозитный договор, хотя между ними существенная разница.

 

Авансовый договор

Авансовый платеж – это сумма, которую покупатель передает продавцу в пределах предстоящей оплаты, он не связывает стороны, а лишь подтверждает тот факт, что покупатель уже внес часть необходимых средств. Если после внесения авансового платежа одна из сторон отказывается покупать/продавать квартиру, то штрафные санкции к ней не применяются.

 

Депозитный договор

Депозит передается покупателем продавцу отдельно от последующей оплаты по основному договору. Если продавец решит продать квартиру другому покупателю, он вынужден будет вернуть депозит в двойном размере. То есть депозитный договор подписывается для того, чтобы стороны придерживались взятых на себя обязательств.

Когда может быть расторгнут предварительный договор купли-продажи?

Действие предварительного договора истекает в следующих случаях:

  • основной договор заключен;
  • истекли сроки заключения основного договора;
  • расторгнут предварительный договор.

К слову, предварительный договор не может быть расторгнут в одностороннем порядке без уважительных оснований. Заключая договор, продавец и покупатель могут согласовать причины, по которым расторжение договора станет возможным, с санкциями или без них. Часто основаниями для расторжения договора без наложения штрафов есть ситуации, на которые стороны не влияют и их нельзя предусмотреть. Преимущественно расторжение договора в одностороннем порядке возможно с уплатой штрафных санкций, например, покупателю не возвращается депозит или продавец отдает депозит в двойном размере. Бывают случаи, когда после заключения предварительного договора покупатель узнает, что со стороны продавца была намеренно скрыта важная информация о квартире, или в документах есть неточности. В таком случае покупатель вправе потребовать расторжения договора с уплатой штрафа, прописанного в договоре.

Помните, что предварительный договор призван защищать интересы как продавца, так и покупателя. Поэтому важно четко и подробно прописать все нюансы и проверить данную информацию.

Коментарі

  Підписатися  
Повідомити