Особливості укладання попереднього договору купівлі-продажу нерухомості

Оприлюднено

В безпечних регіонах України оживає ринок нерухомості, тому громадяни почали активніше цікавитися квартирами, а дехто навіть підписує попередні договори купівлі-продажу. Проте, далеко не всі розуміють що це таке, навіщо його укладати і як правильно це зробити.

Що таке попередній договір та навіщо його оформляти

Попередній договір – це проміжний документ, що підтверджує серйозність намірів продавця та покупця під час укладання угод купівлі-продажу. Укладення попереднього договору між продавцем та покупцем нерухомості є досить поширеною практикою. Це дає можливість закріпити попередні домовленості між сторонами з метою уникнення у подальшому більшості розбіжностей.

Укладення попереднього договору здійснюється з таких причин:

  • захист інтересів обох сторін угоди;
  • продавець отримує можливість підготувати всі необхідні документи та майно для продажу;
  • покупець має достатньо часу, щоб отримати необхідні для купівлі кошти;
  • у разі внесення депозиту обидві сторони отримують гарантії здійснення угоди.

Для узгодження усіх домовленостей та закріплення гарантій, попередню угоду підписує кожна сторона. При тому, якщо нерухомість має декілька власників, то кожен із них повинен бути особисто присутнім на укладенні попереднього договору разом з оригіналами документів.

Для укладання попереднього договору продавець повинен мати такі документи:

  • паспорт та ідентифікаційний код;
  • свідоцтво про шлюб або розірвання шлюбу;
  • правовстановлюючі документи – свідоцтво про право власності, договір купівлі-продажу , свідоцтво про вступ у спадщину, договір дарування.

Яка інформація зазначається у попередньому договорі

Важливим є дотримання усіх форм та умов, відповідно до яких попередній договір повинен відповідати нормам чинного законодавства України. Так, згідно із ст. 635 ЦКУ, попередній договір обов'язково повинен мати відповідну форму та містити такі положення:

  • повну інформацію про продавця і покупця;
  • інформацію про об'єкт нерухомості – адреса, площа, кількість кімнат, адреса;
  • усі зобов'язання сторін в укладенні цього договору;
  • сума депозиту або авансового платежу;
  • інформація про точні терміни підписання основного документа – зазвичай зазначається дата, до якої він повинен бути укладений;
  • точна вартість об'єкта нерухомості. Ціну основного договору сторони можуть вказувати в іноземній валюті, визначивши, що сума має бути сплачена в гривнях за офіційним курсом на дату платежу (ст. 524, 533 ЦК України);
  • обставини, за яких можна розірвати договір без необхідності сплати штрафів.

Важливо зазначити, що допущення помилок і неточностей у підписанні нового договору може призвести до визнання договору недійсним.

Форма договору

Чинним законодавством передбачено дві форми вчинення правочинів: усна та письмова (електронна) (ч. 1 ст. 205 ЦК України). Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, — у письмовій формі.

Різниця між договорами

Основна відмінність попереднього договору від основного полягає в тому, що попередній не дає прав і обов'язків, пов'язаних із придбанням майна. Такий договір підтверджує наміри сторін, але водночас фактично ні до чого не зобов'язує.

Часто плутають і авансовий та депозитний договір, хоч між ними є суттєва різниця.

 

Авансовий договір

Авансовий платіж – це сума, яку покупець передає продавцю в межах майбутньої оплати, він не пов'язує сторони, а лише підтверджує той факт, що покупець уже вніс частину необхідних коштів. Якщо після внесення авансового платежу одна зі сторін відмовляється купувати / продавати квартиру, то штрафні санкції до неї не застосовуються.

 

Депозитний договір

Депозит передається покупцем продавцю окремо від подальшої оплати за основним договором. Якщо продавець вирішить продати квартиру іншому покупцю, він буде змушений повернути депозит у подвійному розміріТобто депозитний договір підписується для того, щоб сторони дотримувалися взятих на себе зобов’язань.

Коли може бути розірваний попередній договір купівлі-продажу?

Дія попереднього договору закінчується в таких випадках:

  • основний договір укладено;
  • минули терміни укладення основного договору;
  • розірвано попередній договір.

До слова, попередній договір не може бути розірваний в односторонньому порядку без поважних підстав. Укладаючи договір, продавець і покупець можуть узгодити причини, через які розірвання договору стане можливим, з санкціями або без них. Часто підставами для розірвання договору без накладання штрафів є ситуації, на які сторони не мають впливу і їх не можна передбачити. Переважно розірвання договору в односторонньому порядку можливе зі сплатою штрафних санкцій, приміром, покупцеві не повертається депозит або продавець віддає депозит у подвійному розмірі. Бувають випадки коли після укладення попереднього договору покупець дізнається, що зі сторони продавця було навмисно приховано важливу інформацію про квартиру, або в документах є неточності. В такому разі покупець має право вимагати розірвання договору зі сплатою штрафу, прописаного в договорі.

Пам'ятайте, що попередній договір покликаний захищати інтереси як продавця, так і покупця. Тому важливо чітко та докладно прописати усі нюанси та перевірити надану інформацію.

Коментарі

  Підписатися  
Повідомити