купівля-продаж нерухомості
Без рубрики

Покупка-продажа недвижимости 2020: процедура, договор, налогообложения

Опубликовано

Купля-продажа недвижимости - ответственная процедура, при которой ошибки в оформлении документов могут принести немало проблем сторонам сделки. Поэтому куплю-продажу недвижимости нужно осуществлять в четком соответствии с требованиями законодательства и практических советов юристов. Тогда результат будет положительным для обеих сторон сделки.

Недвижимость: основные понятия

К недвижимому имуществу относят земельные участки, дома, сооружения и другое имущество, которое напрямую связано с землей, то есть объекты, переместить которые невозможно без нанесения значительного ущерба его целостности, стоимости и назначению.

Недвижимость может делиться по характеру использования, то есть относиться к жилому фонду или объектам нежилого назначения.

Недвижимость также классифицируется по возможности разделения на делимую и неделимую - если недвижимое имущество может делиться, при этом сохраняя свою сущность, оно относится к делимому. В противном случае-к неделимому.

Недвижимое имущество обязательно должно иметь адресные показатели, быть зарегистрированным.

Оформление купли-продажи квартиры: алгоритм действий

  1. Подготовка документов и их проверка – нотариус и стороны соглашения купли-продажи недвижимости зачитывают и проверяют документы.
  2. Оформление предварительного договора - здесь необходимо тщательно осмотреть технические характеристики жилья, правильность написания имен и фамилий участников сделки, идентификационные номера, даты и суммы расчетов и т.п.
  3. Написание заявлений об отсутствии у лиц, которые могут заявить имущественные претензии на недвижимость (муж/жена) о том, что они не имеют возражений относительно проведения сделки.
  4. Уплата в госбюджет продавцом (или продавцом и покупателем, если достигнуто соглашение о совместной оплате) необходимых налогов и сборов.
  5. Денежный расчет между сторонами проведения сделки купли-продажи недвижимости осуществляется путем открытия счета в банке, с которого покупатель переводит средства в размере стоимости недвижимости на счет продавца. Расчет наличными от покупателя продавцу у нотариуса возможен, если стоимость недвижимости составляет не более 150 тыс. грн.
  6. После осуществления полного расчета между сторонами сделки купли-продажи недвижимости основной договор заверяется у нотариуса.

Какие документы нужны для продажи недвижимости в Украине?

Перед составлением договора продавец должен уточнить у юриста список документов, которые нужны для проведения сделки купли-продажи недвижимости. Заранее подготовленные документы помогут избежать продавцу вероятных бюрократических обременений и будут способствовать скорейшему проведению сделки.

Перечень документов для продажи недвижимого имущества зависит от вида недвижимости, документа, удостоверяющего право собственности, числа совладельцев и семейного положения продавца. В стандартный список входят:

Перечень документов для совершения сделки для продавца:

  • Оригиналы документов о праве собственности на недвижимость – договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, документы о получении в дар или обмене жилья, свидетельство о приватизации объекта недвижимости, домовая книга и др.;
  • Документ, устанавливающий лицо или его уполномоченного представителя (паспорт и идентификационный код налогоплательщика), а также других лиц, являющихся совладельцами объекта недвижимости (для несовершеннолетних лиц – свидетельство о рождении), если таковое имеет место;
  • Разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение недвижимого имущества (при наличии несовершеннолетних или недееспособных лиц, имеющих право собственности на недвижимость или прописаны в ней);
  • Справка ЖЭКа о составе семьи, квартального комитета или иного уполномоченного органа по вопросам регистрации места жительства (нужна для проверки отсутствия прав малолетних и несовершеннолетних детей, недееспособных или ограниченно дееспособных лиц на пользование отчуждаемыми жилым домом, квартирой, комнатой или их частью);
  • Свидетельство о браке или о расторжении брака, свидетельство о смерти супруга (в случае если продавец состоит (состоял) в браке);
  • Согласие супруга на продажу недвижимого имущества, находящегося в общей собственности супругов. Согласие не требуется, если право на объект недвижимости получено при наследовании, дарении, приватизации или до заключения брака;
  • Учредительные документы, сведения из Единого государственного реестра юридических лиц, физических лиц — предпринимателей и общественных формирований и документы, подтверждающие полномочия органов и/или должностных лиц (для проверки нотариусом объема гражданской правоспособности и дееспособности юридического лица, от имени которого действует уполномоченный орган и/или должностное лицо в пределах определенного нотариального действия);
  • Отчет об экспертной денежной оценке имущества (во время осуществления операций по продаже (обмену) физическими лицами объектов недвижимости, а также в других случаях, определенных законодательством Украины, нотариус удостоверяет договор купли-продажи (обмена) недвижимости при наличии оценочной стоимости объекта недвижимого имущества, которую установил субъект оценочной деятельности (оценочная компания);
  • Технический паспорт на недвижимость (квартиру, дом);
  • Оригинал доверенности, паспорт и ИНН поверенного при продаже жилья по доверенности.

Стоит отметить, что лицо, которое приобрело право собственности на жилой дом (кроме многоквартирного), здание или сооружение, приобретает и право собственности, право пользования землей, на котором находится объект недвижимости, без изменения целевого назначения земельного участка в том же объеме и на таких же условиях, установленных для предыдущего землевладельца (землепользователя). Именно поэтому при отчуждении жилого дома, сооружения (кроме многоквартирных домов) нотариусу нужно предоставить выписку из государственного земельного кадастра о земельном участке. При этом кадастровый номер и размер земельного участка являются существенными условиями договора о приобретении права собственности на объекты недвижимости.

 

Перечень документов для совершения сделки для покупателя:

  • Паспорт и идентификационный номер покупателя, в том числе жены / мужа покупателя (если таковое имеет место);
  • Свидетельство о браке (если недвижимость приобретается в состоянии супругов, в таком случае, супруг дает нотариально заверенное согласие на покупку недвижимости);
  • Свидетельство об изменении фамилии, имени, отчестве (если таковое имеет место).

Ошибки или исправления в документах

Нотариусы не принимают для оформления сделок, связанных с недвижимостью документы, которые не соответствуют требованиям законодательства или имеют зачеркнутые слова, исправления, подчистки, какие-то заметки или другие непредупрежденные коррекции, а также документы, тексты в которых есть нечитабельные из-за повреждений, или написанные карандашом.

В документах, предоставляемых для совершения нотариальных действий, любые дописки или другие исправления должны быть оговорены подписью соответствующего должностного лица и печатью учреждения, предприятия или организации (в случае наличия) лица, выдавшего документ. Также важно, чтобы все исправления были сделаны так, чтобы была возможность прочитать как само исправление, так и написанное по ошибке.

Также стоит отметить, что в случае, если в предоставленных документах отсутствует нужная информация, предусмотренная законодательством для совершения нотариальных действий, или она является противоречивой, нотариус имеет право подавать запрос для получения всех необходимых сведений к соответствующим субъектам, которые выдавали документы.

Подготовка к продаже недвижимого имущества

Право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, обременение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Если права на недвижимое имущество возникли до 2013 г., продавцу не нужно повторно регистрировать в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество свои права перед заключением договора купли-продажи.

Перед продажей недвижимого имущества нужно проверить в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество отсутствие препятствий (запрета на отчуждение, ареста имущества, обременения недвижимости ипотекой). Нотариус удостоверяет договоры об отчуждении недвижимости после проверки отсутствия налогового залога (если такой есть, договор заверяется по письменному согласию соответствующего налогового органа). При наличии обременения ипотекой требуется согласие ипотекодержателя (если это не запрещено ипотечным договором).

договір нерухомість

Заключение договора купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи земельного участка, целостного имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или иного объекта недвижимости, в соответствии со ст. 657 Гражданского кодекса, составляется в письменной форме и должен быть заверен нотариально. Исключение составляют договоры купли-продажи имущества, находящегося в налоговом залоге.

Договор купли-продажи недвижимости бывает двух видов: предварительный и основной. Практика купли-продажи недвижимости показывает, что сегодня все чаще основной договор купли-продажи заключается на основе предварительного договора.

В предварительном договоре фиксируется факт договоренностей о купле-продаже недвижимого имущества между определенными лицами, стоимость недвижимости, о которой было достигнуто согласие, а также факт внесения части суммы (задатка), ведь вернуть деньги в случае отказа от сделки без документального подтверждения будет невозможно. Кроме того, в договоре купли-продажи недвижимости указываются действия сторон в случае расторжения настоящего договора (отказа от покупки или продажи) и порядок возврата задатка, срок подписания основного договора и срок (с указанием даты), который предоставляется продавцу для полного освобождения недвижимости.

Продавец обязан предупредить покупателя о всех правах третьих лиц на продаваемый товар (права нанимателя, право залога, право пожизненного пользования и тому подобное). В случае невыполнения этого требования покупатель имеет право требовать снижения цены или расторжения договора купли-продажи, если он не знал и не мог знать о правах третьих лиц на предмет покупки.

Существенные условия договора купли-продажи недвижимости

Существенными условиями договора являются предмет, стоимость и срок действия. Если продавец и покупатель их не согласуют, договор будет считаться недействительным.

Предметом договора могут выступать здание, сооружение, квартира, нежилое помещение, а также другое недвижимое имущество (ст. 656 Гражданского кодекса).

 

В договоре должна быть указана такая информация:

  • местонахождение недвижимости;
  • адрес недвижимого имущества;
  • назначение объекта недвижимости;
  • площадь недвижимого имущества;
  • другие параметры, позволяющие однозначно определить предмет договора.

 

Цена недвижимости в договоре определяется сторонами сделки (ст. 691 ГК). Покупатель должен уплатить за недвижимость указанную в договоре цену, после принятия недвижимости, если иное не установлено договором (ст. 692 ГК).

Также существенными условиями считаются такие условия, на которых настаивает хотя бы одна из сторон договора (ст. 638 ГК). То есть стороны могут самостоятельно определять условия договора, которые не должны противоречить законодательству.

 

В договоре также можно указывать следующие условия:

  • срок и порядок передачи недвижимого имущества.
  • срок и способ оплаты.
  • права, обязанности и ответственность сторон.

 

Место регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества

Согласно части 4 статьи 55 Закона Украины "О нотариате" место регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества определяется:

  • по месту нахождения имущества;
  • по месту нахождения юридического лица;
  • по зарегистрированному месту жительства физического лица - одной из сторон соответствующего договора.

Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости?

Если есть необходимость расторгнуть договор в одностороннем порядке, нужно обратиться к юристам и государственным уполномоченным органам.

Согласно закону, покупатель может расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества в одностороннем порядке, если:

  • объект недвижимости не передан покупателю в установленный договором срок;
  • у объекта недвижимости к моменту передачи значительно ухудшилось техническое состояние (при условии, что это было обнаружено в сроки, установленные законом);
  • выявлены действия второй стороны, у которых есть признаки мошенничества;
  • появились непреодолимые обстоятельства, которые препятствуют получению покупателем объекта недвижимого имущества и тому подобное.

Каждый случай одностороннего расторжения такого договора относительно недвижимого имущества сугубо индивидуален. Для его решения в свою пользу нужно провести консультации с юристом или нотариусом, который заключал договор.

Экспертная оценка недвижимого имущества

Во время проведения операций по продаже (обмене) объектов недвижимости между физическими лицами нотариус удостоверяет соответствующий договор при наличии оценочной стоимости такого недвижимого имущества и документа об уплате налога в бюджет стороной (сторонами) договора.

Оценка стоимости недвижимости осуществляется профессиональными оценщиками (оценочной компанией) и оформляется в виде Отчета об оценке, требования к которому регламентируются законодательством в сфере оценки имущества и имущественных прав.

 

Для оценки недвижимого имущества заказчик подает оценщику следующие документы:

  1. Договор купли-продажи, мены, дарения или свидетельство на квартиру (домовладение).
  2. Паспорт и идентификационный код владельца недвижимости.
  3. Технический паспорт БТИ на недвижимость.

Заказать экспертную оценку недвижимости можно обратившись в оценочную компанию «Эксперт ИН». Здесь работают лучшие эксперты-оценщики, которые выполнят оценку недвижимости в полном соответствии с действующим законодательством, в быстрые сроки и по доступной цене.

Чтобы заказать экспертную оценку звоните по номеру +38 (067) 232-20-22 и консультант компании ответит на все Ваши вопросы!

Какие налоги и сборы необходимо оплатить при покупке недвижимости?

В соответствии с законодательством Украины сделки купли-продажи недвижимости облагается не только налогами, но и пошлиной. Покупатель официально получает право на свое новое жилье только после того, как нотариус внесет информацию о сделке в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество.

Ставки налогообложения доходов физических лиц и уплата других обязательных платежей при операциях с недвижимым имуществом

Тип сделки / название налога (сбора)Налог на доходы физических лиц (НДФЛ)Военный сбор (ВС)Сбор в пенсионный фонд (ПФ)Государственная пошлина (ГП)
Купля-продажа жилой недвижимости (квартира, дом, садовый дом), которая находится в собственности продавца более 3 лет0% (продавец резидент Украины)
18% (продавец нерезидент Украины)
1,5% продавец1% (покупатель)1% (стороны по договоренности)
Купля-продажа жилой недвижимости (квартира, дом, садовый дом), которая находится в собственности продавца меньше 3 лет5% (продавец резидент Украины)
18% (продавец нерезидент Украины)
1,5% продавец1% (покупатель)1% (стороны по договоренности)
Купля-продажа коммерческой недвижимости (офисное, торговое, складское, производственное помещение, гараж, подвал и т.д.)5% (продавец резидент Украины)
18% (продавец нерезидент Украины)
1,5%1% (покупатель)1% (стороны по договоренности)
Дарение любого типа недвижимости родным (первая и вторая линия родства)0%0%-1% (стороны по договоренности)
Дарение любого типа недвижимости не родственным (далее чем вторая линия родства)5% (одаряемый)1,5% (одаряемый)-1% (стороны по договоренности)
Наследование недвижимости любого типа после родных (первая и вторая линия родства) *Не облагается налогом (наследник - резидент Украины)
18% (наследник - нерезидент Украины)
Не облагается налогом (наследник - резидент Украины)
1,5% (наследник - нерезидент Украины)
-1%
Обмен недвижимости находящейся в собственности более 3 лет0% (стороны резиденты Украины)
18% (продавец нерезидент Украины)
0% (стороны резиденты Украины)
1,5% (продавец нерезидент Украины)
-1% (стороны по договоренности)
Обмен недвижимости находящейся в собственности менее 3 лет5% (стороны резиденты Украины)
18% (продавец нерезидент Украины)
1,5% (стороны резиденты Украины)
1,5% (продавец нерезидент Украины)
-1% (стороны по договоренности)

Как изменился налог при продаже дома или квартиры?

Если ранее налогоплательщик осуществил в течение отчетного года более 1 сделки по купле-продаже недвижимого имущества, то его доход от дальнейших прибылей облагался НДФЛ в размере 5% от стоимости недвижимости, указанной в договоре.

Теперь за 3-ю и каждую последующую сделку купли-продажи нужно заплатить 18% НДФЛ + 1,5% военного сбора.

При купле-продаже недвижимости законодательство предусматривает льготы для таких категорий граждан:

  • Ветераны войны и семьи военных, пропавших без вести.
  • Инвалиды 1-2 групп.
  • Ликвидаторы аварии на ЧАЭС

Вторая сторона сделки по купле-продаже недвижимости от уплаты госпошлины не освобождается, если только не относится к вышеперечисленным категориям.

Коментарі

  Підписатися  
Повідомити