купівля-продаж нерухомості

Купівля-продаж нерухомості 2020: процедура, договір, податки

Оприлюднено

Купівля-продаж нерухомості - відповідальна процедура, при якій помилки в оформленні документів можуть принести чимало проблем сторонам угоди. Тому купівлю-продаж нерухомості потрібно здійснювати в чіткій відповідності до вимог законодавства та практичних порад юристів. Тоді результат буде позитивним для обох сторін угоди.

Нерухомість - основні поняття

До нерухомого майна відносять земельні ділянки, будинки, споруди та інше майно, яке прямо пов’язане із землею, тобто об’єкти, перемістити які неможливо без нанесення значної шкоди їхній цілісності, вартості та призначенню.

Нерухомість може ділитися за характером використання, тобто відноситися до житлового фонду або об’єктів нежитлового призначення.

Нерухомість також класифікується за можливістю поділу на ділиму і неподільну - якщо нерухоме майно може ділитися, при цьому зберігаючи свою сутність, воно відноситься до ділимого. В іншому випадку - до неподільного.

Нерухоме майно обов’язково повинне мати адресні показники, бути зареєстрованою.

Оформлення купівлі-продажу квартири: алгоритм дій

  1. Підготовка документів і їх перевірка – нотаріус і сторони процедури купівлі-продажу нерухомості зачитують і перевіряють документи.
  2. Оформлення попереднього договору – тут необхідно ретельно оглянути технічні характеристики житла, правильність написання імен і прізвищ учасників угоди, ідентифікаційні номери, дати та суми розрахунків і т.п.
  3. Написання заяв про відсутність в осіб, які можуть заявити майнові претензії на нерухомість (чоловік/дружина) про те, що вони не мають заперечень щодо проведення угоди.
  4. Сплата до держбюджету продавцем (або продавцем і покупцем, якщо досягнуто згоди про спільну оплату) необхідних податків і зборів.
  5. Грошовий розрахунок між сторонами проведення угоди купівлі-продажу нерухомості здійснюється шляхом відкриття рахунку в банку, з якого покупець переводить кошти в розмірі вартості нерухомості на рахунок продавця. Розрахунок готівкою від покупця продавцю в нотаріуса є можливий, якщо вартість нерухомості становить не більше 150 тис. грн.
  6. Після здійснення повного розрахунку між сторонами угоди купівлі-продажу нерухомості основний договір завіряється у нотаріуса.

Які документи потрібні для продажу нерухомості в Україні?

Перед складанням договору продавець має уточнити в юриста список документів, які потрібні для проведення угоди купівлі-продажу нерухомості. Заздалегідь підготовлені документи допоможуть уникнути продавцю ймовірних бюрократичних обтяжень і сприятимуть швидкому проведенню угоди.

Перелік документів для продажу нерухомого майна залежить від виду нерухомості, документа, що посвідчує право власності, кількості співвласників та сімейного стану продавця.

 

Перелік документів для вчинення правочину для продавця:

  • Оригінали документів про право власності на нерухомість – договір купівлі-продажу, свідоцтво про право на спадщину, документи про отримання в дар або обміні житла, свідоцтво про приватизацію об'єкта нерухомості, будинкова книга та ін.
  • Документ, який встановлює особу чи її уповноваженого представника (паспорт та ідентифікаційний код платника податків), а також інших осіб, які є співвласниками об'єкта нерухомості (для неповнолітніх осіб – свідоцтво про народження), якщо таке має місце.
  • Дозвіл органів опіки та піклування на відчуження нерухомого майна (при наявності неповнолітніх або недієздатних осіб, що мають право власності на нерухомість або прописані в ній).
  • Довідка про склад сім’ї ЖЕКу, квартального комітету або іншого уповноваженого органу з питань реєстрації місця проживання (потрібна для перевірки відсутності прав малолітніх та неповнолітніх дітей, недієздатних чи обмежено дієздатних осіб на користування відчужуваними житловим будинком, квартирою, кімнатою або їх частиною).
  • Свідоцтво про шлюб або про розірвання шлюбу, свідоцтво про смерть чоловіка/дружини (у разі якщо продавець перебуває (перебував) у шлюбі).
  • Згода чоловіка/дружини на продаж нерухомого майна, що перебуває у спільній власності подружжя. Згода не вимагається, якщо право на об’єкт нерухомості отримано під час спадкування, дарування, приватизації або до укладання шлюбу.
  • Установчі документи, відомості з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб — підприємців та громадських формувань і документи, що підтверджують повноваження органів та/або посадових осіб (для перевірки нотаріусом обсягу цивільної правоздатності та дієздатності юридичної особи, від імені якої діє уповноважений орган та/або посадова особа в межах певної нотаріальної дії).
  • Звіт про експертну грошову оцінку майна (під час здійснення операцій з продажу (обміну) фізичними особами об’єктів нерухомості, а також в інших випадках, визначених законодавством України, нотаріус посвідчує договір купівлі-продажу (обміну) нерухомості за наявності оціночної вартості об’єкта нерухомого майна, яку встановив суб’єкт оціночної діяльності (оціночна компанія).
  • Технічний паспорт на нерухомість (квартиру, будинок).
  • Оригінал довіреності, паспорт і ІПН повіреного при продажу житла за дорученням.

 

Варто зазначити, що особа, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, отримує і право власності, право користування землею, на якій знаходиться об’єкт нерухомості, без зміни цільового призначення земельної ділянки в тому ж обсязі і на таких же умовах, які були встановлені для попереднього землевласника (землекористувача). Саме тому при відчуженні житлового будинку, споруди (крім багатоквартирних будинків) нотаріусу потрібно надати витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку. При цьому кадастровий номер та розмір земельної ділянки є істотними умовами договору про набуття права власності на об’єкти нерухомості.

 

Перелік документів для вчинення правочину для покупця:

  • Паспорт та ідентифікаційний номер покупця, в тому числі дружини/чоловіка покупця (якщо таке має місце).
  • Свідоцтво про шлюб (якщо нерухомість набувається у стані подружжя, у такому випадку, дружина/чоловік дає нотаріально засвідчену згоду на купівлю нерухомості).
  • Свідоцтво про зміну прізвища, ім’я, по-батькові (якщо таке має місце).

Помилки або виправлення у документах

Нотаріуси не приймають для  оформлення правочинів, пов’язаних з нерухомістю документи, які не відповідають вимогам законодавства або мають закреслені слова, виправлення, підчистки, якісь дописи чи інші незастережені корекції, а також документи, тексти в яких є нечитабельні через пошкодження, чи написані олівцем.

В документах, що надаються для здійснення нотаріальних дій, будь-які дописки чи інші виправлення повинні бути застережені підписом відповідної посадової особи і печаткою установи, підприємства або організації (у разі наявності) чи особи, яка видала документ. Також важливо, щоб усі виправлення були зроблені так, щоб була можливість прочитати як саме виправлення, так і написане помилково.

Також варто зазначити, що у випадку, якщо в наданих документах відсутня потрібна інформація, передбачена законодавством для здійснення нотаріальних дій, або вона є суперечливою, нотаріус має право подавати запит для отримання усіх необхідних відомостей до відповідних суб’єктів, які видавали документи.

Підготовка до продажу нерухомого майна

Право власності та інші речові права на нерухоме майно, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Якщо права на нерухомість виникли до 2013 р., продавцю непотрібно повторно реєструвати в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно свої права перед укладанням договору купівлі-продажу.

Перед продажем нерухомого майна потрібно перевірити в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відсутність перешкод (заборони на відчуження, арешту майна, обтяження нерухомості іпотекою). Нотаріус засвідчує договори про відчуження нерухомості після перевірки відсутності податкової застави (якщо така є, договір посвідчується за письмовою згодою відповідного податкового органу). При наявності обтяження іпотекою потрібна згода іпотекодержателя (якщо це не заборонено іпотечним договором).

договір нерухомість

Укладання договору купівлі-продажу нерухомості

Договір купівлі-продажу земельної ділянки, цілісного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого об’єкту нерухомості, відповідно до ст. 657 Цивільного кодексу, складається у письмовій формі і повинен бути засвідчений нотаріально. Виняток становлять договори купівлі-продажу майна, що знаходиться в податковій заставі.

Договір купівлі-продажу нерухомості буває двох видів: попередній та основний. Практика купівлі-продажу нерухомості показує, що сьогодні все частіше основний договір купівлі-продажу укладається  на основі попереднього договору.

В попередньому договорі фіксується факт домовленостей про купівлю-продаж нерухомого майна між певними особами, вартість нерухомості, про яку було досягнуто згоди, а також факт внесення частини суми (завдатку), адже повернути гроші в разі відмови від угоди без документального підтвердження буде неможливо. Крім того, в договорі купівлі-продажу нерухомості вказуються дії сторін у разі розірвання даного договору (відмови від покупки або продажу) і порядок повернення завдатку, термін підписання основного договору та термін (із зазначенням дати), який надається продавцеві для повного звільнення нерухомості.

Продавець зобов'язаний попередити покупця про всі права третіх осіб на товар, що продається (права наймача, право застави, право довічного користування тощо). У разі невиконання цієї вимоги покупець має право вимагати зниження ціни або розірвання договору купівлі-продажу, якщо він не знав і не міг знати про права третіх осіб на товар.

Істотні умови договору купівлі-продажу нерухомості

Істотними умовами договору є предмет, вартість та строк дії. Якщо продавець і покупець їх не узгодять, договір буде вважатися недійсним.

Предметом договору можуть виступати будівля, споруда, квартира, нежитлове приміщення, а також інше нерухоме майно (ст. 656 Цивільного кодексу).

 

В договорі повинна бути вказана така інформація:

  • місцезнаходження нерухомості;
  • адреса нерухомого майна;
  • призначення об’єкту нерухомості;
  • площа нерухомого майна;
  • інші параметри, що дозволяють однозначно визначити предмет договору.

Ціна нерухомості в договорі визначається сторонами угоди (ст. 691 ЦК). Покупець повинен сплатити за нерухомість вказану в договорі ціну, після прийняття нерухомості, якщо інше не встановлено договором (ст. 692 ЦК).

Також істотними умовами вважаються такі умови, на яких наполягає хоча б одна зі сторін договору (ст. 638 ЦК). Тобто сторони можуть самостійно визначати умови договору, які не повинні суперечити законодавству.

 

В договорі також можна зазначати такі умови:

  • строк і порядок передачі нерухомого майна;
  • строк і спосіб оплати;
  • права, обов'язки та відповідальність сторін.

 

Місце реєстрації договору купівлі-продажу нерухомого майна

Згідно частини 4 статті 55 Закону України " Про нотаріат" місце реєстрації договору купівлі-продажу нерухомого майна встановлюється:

  • за місцем знаходження майна;
  • за місцем знаходження юридичної особи;
  • за зареєстрованим місцем проживання фізичної особи - однієї із сторін відповідного договору.

Як розірвати договір купівлі-продажу нерухомості?

Якщо є необхідність розірвати договір в односторонньому порядку, потрібно звернутися до юристів та державних уповноважених органів.

Відповідно до закону, покупець може розірвати договір купівлі-продажу нерухомого майна в односторонньому порядку, якщо:

  • об'єкт нерухомості не передано покупцеві у встановлений договором термін;
  • в об'єкта нерухомості до моменту передачі значно погіршився технічний стан (за умови, що це було виявлено у строки, встановлені законом);
  • виявлені дії другої сторони, в яких є ознаки шахрайства;
  • з’явилися непереборні обставини, які перешкоджають отримання покупцем об'єкта нерухомого майна тощо.

Кожен випадок одностороннього розірвання такого договору щодо нерухомого майна є суто  індивідуальний. Для його вирішення на свою користь потрібно провести консультації з юристом або нотаріусом, який укладав договір.

Експертна оцінка нерухомого майна

Під час проведення операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомості між фізичними особами нотаріус посвідчує відповідний договір за наявності оціночної вартості такого нерухомого майна та документа про сплату податку до бюджету стороною (сторонами) договору.

Оцінка вартості нерухомості здійснюється професійними оцінювачами (оціночною компанією) і оформляється у вигляді Звіту про оцінку, вимоги до якого регламентуються законодавством у сфері оцінки майна та майнових прав.

Для оцінки нерухомого майна замовник подає оцінювачу такі документи:

  1. Договір купівлі-продажу, міни, дарування чи свідоцтво на квартиру (домоволодіння).
  2. Паспорт та ідентифікаційний код власника нерухомості.
  3. Технічний паспорт БТІ на нерухомість.

Замовити експертну оцінку нерухомості можна звернувшись в оціночну компанію «Експерт ІН». Тут працюють найкращі експерти-оцінювачі, які виконають оцінку нерухомості у повній відповідності до чинного законодавства, в швидкі терміни і за доступною ціною.

Щоб замовити експертну оцінку телефонуйте за номером +38 (067) 232-20-22 і консультант компанії відповість на всі Ваші питання!

Які податки та збори необхідно сплатити при купівлі нерухомості?

Відповідно до законодавства України угоди купівлі-продажу нерухомості обкладається не тільки податками, а й митом. Покупець офіційно отримує право на своє нове житло тільки після того, як нотаріус внесе інформацію про угоду до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Ставки оподаткування доходів фізичних осіб та сплата інших обов'язкових платежів при операціях з нерухомим майном

Тип угоди/назва податку (збору)Податок на доходи фізичних осіб (ПДФО)Військовий збір (ВЗ)Збір до пенсійного фонду (ПФ)Державне мито (ДМ)
Купівля-продаж житлової нерухомості (квартира, будинок, садовий будинок), що перебуває у власності продавця
більше 3 років
0% (продавець резидент України)
18% (продавець нерезидент України)
1,5% (продавець)1% (покупець)1% (сторони за домовленістю)
Купівля-продаж житлової нерухомості (квартира, будинок, садовий будинок), що перебуває у власності продавця
менше 3 років
5% (продавець резидент України)
18% (продавець нерезидент України)
1,5% (продавець)1% (покупець)1% (сторони за домовленістю)
Купівля-продаж комерційної нерухомості (офісне, торгове, складське, виробниче приміщення, гараж, підвал, тощо)5% (продавець резидент України)
18% (продавець нерезидент України)
1,5% (продавець)1% (покупець)1% (сторони за домовленістю)
Дарування будь-якого типу нерухомості рідним (перша та друга лінія спорідненості)0%0%-1% (сторони за домовленістю)
Дарування будь-якого типу нерухомості не спорідненим (далі ніж друга лінія спорідненості)5% (обдаровуваний)1,5% (обдаровуваний)-1% (сторони за домовленістю)
Спадкування нерухомості будь-якого типу після рідних (перша та друга лінія спорідненості)*Не оподатковується (спадкоємець – резидент України)
18% (спадкоємець – нерезидент України)
Не оподатковується (спадкоємець – резидент України)
1,5% (спадкоємець – нерезидент України)
-1%
Обмін нерухомості що перебуває у власності більше 3 років0% (сторони резиденти України)
18% (продавець нерезидент України)
0% (сторони резиденти України)
1,5% (продавець нерезидент України)
-1% (сторони за домовленістю)
Обмін нерухомості що перебуває у власності менше 3 років5% (сторони резиденти України)
18% (продавець нерезидент України)
1,5% (сторони резиденти України)
1,5% (продавець нерезидент України)
-1% (сторони за домовленістю)

Як змінився податок при продажу будинку або квартири?

Якщо раніше платник податків здійснив протягом звітного року більше 1 угоди з купівлі-продажу нерухомого майна, то його дохід від подальших прибутків оподатковувався ПДФО в розмірі 5% від вартості нерухомості, вказаної в договорі.

Тепер за 3 та кожну наступну угоди купівлі-продажу потрібно заплатити  18% ПДФО + 1,5% військового збору.

При купівлі-продажу нерухомості законодавство передбачає пільги для таких категорій громадян:

  • Ветерани війни та сім'ї військових, зниклих безвісти
  • Люди з інвалідністю 1-2 груп
  • Ліквідатори аварії на ЧАЕС

Друга сторона угоди з купівлі-продажу нерухомості від сплати держмита не звільняється, якщо тільки не відноситься до перерахованих вище категорій.

Коментарі

  Підписатися  
Повідомити