Ринок новобудов після року війни

До початку повномасштабного вторгнення російських військ в Україні стабільно зростало будівництво нового житла. Так, за 2021 р. звели рекордні 11 млн метрів квадратних. Війна повністю призупинила роботи на будівельних майданчиках, а відновлюватися вони почали лише в травні, коли ситуація в країні дещо стабілізувалася. Загалом після затяжної перерви до будівництва повернулися понад 400 житлових комплексів. Решті потрібно ще трохи часу для відновлення і вирішення питань, пов’язаних з налагодженням логістичних ланцюжків, різким зменшенням інвестиційної активності, недостатньою кількістю персоналу та оборотного капіталу тощо.

При цьому варто зазначити, що окупація українських територій призвела до втрати великої кількості підприємств-виробників будівельних матеріалів. Значну частину складових тепер  необхідно імпортувати. Навіть для зведення бюджетних квадратних метрів, в яких частина закордонних матеріалів становила 20%, сьогодні потрібно постачати близько 70-80% компонентів.

Ще одним важливим фактором, який має негативний вплив на ринок і зростання цін на будівельні матеріали, що, відповідно, спричиняє зростання вартості квартир, є інфляція і девальвація національної валюти. Так, відповідно до інформації Нацбанку, споживча інфляція за 2022 рік становить 26,6%, в той час як гривня знецінилася на 30% (із 29 грн за долар до 40 грн).

Проте, найважче на становище галузі впливає низький попит, який протягом року впав на 90%, порівняно з роком до війни. Більше 12 млн. людей виїхало з України за кордон. Решта на тлі невизначеності не поспішають купувати нерухомість. До того, як зазначають експерти галузі, війна практично цілком зупинила активність портфельних інвесторів. Житло якщо купують, то лише для власних потреб. Відповідно, попит спостерігається виключно на квартири у споруджених новобудовах, чи тих, які знаходяться в завершальній фазі будівництва. Це мотивує девеловперів зосередитися на закінченні поточних проектів, в той час як нові доводиться повністю зупинити.

ЯК СПРАВИ В ЗАБУДОВНИКІВ

Найкращі показники з відновлення будівництва у 2022 році демонструє Захід України, де на будмайданчики повернулися майже 90% забудовників. Є також декілька забудовників, які зупинили нові проєкти у Києві і переорієнтувалися на інші регіони, зокрема Львів, Тернопіль, Івано-Франківськ та Одесу. В самій столиці, згідно з офіційними даними, свою діяльність відновили 70% будівництв, проте є підстави стверджувати, що наведені цифри є завищені. За оцінками фахівців, реально працюють близько половини. Інші імітують роботу, адже через війну 2/3 будівельних компаній знаходяться на межі краху.

У найгіршій ситуації опинилися ті забудовники, які мали найнижчі фінансові резерви і кошти від продажу одного комплексу одразу направляли на зведення наступного. Така концепція має право на життя, якщо нерухомість скуповують ще на старті будівництва. Але коли попиту немає, у будівельних компаніях спостерігається брак оборотнього капіталу, що заважає здійснювати звичайну діяльність.

На сьогодні вдалося уникнути гучних банкрутств забудовників, лише одиничні компанії не мають наміру здійснювати забудову на період дії військового стану. Проте, є велика ймовірність, що невдовзі певним девеловперам доведеться згортати свою діяльність.

ЩО ВІДБУВАЄТЬСЯ З ЦІНАМИ

Негативні процеси в галузі спричинили суттєве зростання цін на нові квартири. За минулий рік середня вартість житла в новобудовах Києва в грн за кв.м зросла на 38% — з 34 700 грн до 48 200 грн, та на 33% в області — з 20 900 грн до 28 000 грн. Але найбільше нерухомість подорожчала у регіонах, які знаходяться у відносній безпеці — західних і центральних областях України. Так у Львові ціна м2 збільшилась на 80% і досягла 46 700 грн, в Івано-Франківську — на 65%, що склало 23 500 грн, а Ужгороді зростання становило 83%, відповідно вартість «квадрату» коштує 42 600 грн.

Проте, якщо ціни перерахувати у валюті, до чого більше звикли учасники ринку, то ситуація виглядатиме дещо іншою. До числа лідерів за річними показниками зростанням також входять Ужгород (+26%), Львів (+24%), Івано-Франківськ (+ 14%), в той час як у Києві та області ціни в доларах, навпаки, продемонстрували зниження. Зокрема, м2 у столиці до кінця 2022 року подешевшав на 4%, а в області на 8%. І це ще не межа… Суттєву знижку в розмірі до 20% могли отримати покупці при повній сплаті вартості квартири.

ЧОГО ВАРТО ОЧІКУВАТИ В НАЙБЛИЖЧОМУ МАЙБУТНЬОМУ

 Загалом стан справ на первинному ринку залежить від ситуації на полі бою. Якщо будуть позитивні зміни і вдасться перемогти до осені, є велика ймовірність, що галузь зможе почати швидке відновлення. Найбільшим поштовхом для цього є великий попит на житло, адже внаслідок російської агресії було зруйновано близько 150 тис багатоквартирних і приватних будинків. В цілому збиток житлового фонду сягає 52,5 мільярда доларів. Лише в Києві пошкодження отримали 348 будівель, в основному багатоповерхівки, на суму 900 мільйонів доларів.

Водночас очікуються і значні виклики для галузі. Якщо припустити, що вартість будівельних матеріалів зросте ще більше, то у забудовників буде все менше можливостей знижувати ціни. За відсутності платоспроможного попиту не виключено, що багатьом забудовникам доведеться закрити свій бізнес і ми чекатимемо на нове заморожене будівництво.