Як сьогодні працює сервіс оцінки нерухомості

В 2021 Фонд державного майна України запустив сервіс автоматичної оцінки об’єктів нерухомості – Єдину базу звітів про оцінку нерухомості. Сервіс було створено для забезпечення прозорості реалізації майна і він замінив собою корупційну схему з використанням платних електронних майданчиків-посередників. Відтак за допомогою нового ресурсу користувачі можуть безкоштовно сформувати електронну довідку про оціночну вартість будинку чи квартири, необхідну при здійсненні операцій купівлі-продажу. Технічні можливості сервісу дозволяють визначити вартість 18 типів нерухомого майна.

За час свого існування автоматична система із визначення вартості нерухомого майна створила майже 2,8 мільйона довідок. Через початок війни, багато процесів в Україні призупинилися, відповідно кількість запитів на оцінку суттєво зменшилася. Проте, уже в 2023 році економічне життя пожвавилось і цей показник зріс. Сьогодні щомісяця користувачі отримують близько 120 тисяч довідок через систему Фонду державного майна (ФДМ), більшість з яких генеруються з довідковою метою. Найчастіше запити стосуються житлової нерухомості, це 56%, 34% – земельних ділянок, а 10% – нежитлової нерухомості.

Підвищена активність по отриманню електронних довідок спостерігається в Дніпропетровській, Київській, Одеській та Львівській областях – регіонах з високою економічною діяльністю та попитом на нерухомість. При цьому, в залежності від регіону є суттєві відмінності щодо попиту та пропозиції. Так на заході України пропозицій щодо продажу майна досить мало, а у прифронтових або фронтових районах навпаки попит відсутній, що відповідно знижує там кількість цих запитів.

Цікавий факт: 80% електронних довідок, використаних при реєстрації правочинів, сформовані не власниками нерухомості, а нотаріусами чи оцінювачами. Це означає, що власники нерухомості остерігаються самостійно замовляти довідку, а довіряють цю роботу досвідченим спеціалістам.

Як отримати довідку

Електронну довідку від Фонду державного майна можна отримати у власному кабінеті сервісу. Для цього потрібно увійти за допомогою цифрового ключа, вибрати поле "Нова довідка" та внести дані про об'єкт оцінки: назву, вид, тип (обрати із запропонованих), площу, рік введення в експлуатацію, поверховість, повну адресу та додаткову інформацію, якщо оцінки потребує лише частина об'єкта. Після введення даних потрібно обрати "Друк" та отримати документ з автоматично визначеною вартістю. Користувачі сервісу можуть скористатися детальною інструкцією для проходження всіх кроків.

Згенеровані довідки, зберігаються в особистому кабінеті. Кожна має автоматично присвоєний унікальний реєстраційний номер. Довідкою можна скористатися впродовж 30 днів від дати створення.

Як працює сервіс та які виклики долає

За понад два роки роботи сервісу в користувачів виникали певні питання щодо його роботи. Наприклад, за якими критеріями формується вартість об'єкта? Чи обов'язково користуватися отриманою довідкою, якщо її результати викликають невдоволення. Як впливає війна на функціонування сервісу і чи розвивається він?

Відповідаючи на ці питання варто почати з того, що сервіс визначає вартість об'єкта на основі даних, встановлених Податковим кодексом та "Порядком роботи єдиної бази даних звітів про оцінку". В процесі обчислення враховуються відкриті джерела даних, а також відомості про ціни, зазначені в договорах купівлі-продажу об’єктів нерухомості, внесені нотаріусами до єдиної бази.

З початком повномасштабної війни активність на ринку нерухомості суттєво зменшилася і це мало значний вплив на обсяг даних, які використовуються для автоматичного визначення вартості. Багато відкритих джерел ще досі містять застарілу інформацію, згенеровану до лютого 2022 року. Дана обставина впливає на коректність роботи системи.

Оціночна вартість не враховує індивідуальні особливості об’єкта оцінки, такі як стан та ремонт, тому береться середній показник. Однак власник нерухомості має можливість звернутися до професійного оцінювача, який візьме до уваги додаткові параметри для визначення ринкової вартості майна. При цьому варто враховувати, якщо встановлена оцінювачем вартість нерухомості більш ніж на 25% відрізняється від автоматичної, оцінка підлягає рецензуванню. За інформацією Фонду держмайна, 95% поданих на рецензування звітів отримують позитивне рішення.

Трапляються випадки коли деякі користувачі завідомо вносять недостовірні дані, щоб офіційно применшити вартість свого майна і відповідно суми податкових зобов’язань. Відповідальність за такі дії лежить на самих користувачах сервісу.

Варто зазначити, що через військові дії неможливо автоматично оцінити об'єкти нерухомості на окупованих територіях. Для здійснення правочинів щодо такого майна необхідно надавати рецензований звіт про оцінку.

Оновлення сервісу

Фонд державного майна створив та запустив систему автоматизованої оцінки завдяки підтримці USAID. З часу старту у 2021 році у зв’язку з відсутністю фінансування з державного бюджету програмне забезпечення сервісу не оновлювалося. В умовах війни уряд спрямовує витрати в першу чергу на оборону та соціальні видатки. Попри це Фонд розробив загальні вимоги по модернізації сервісу враховуючи теперішні реалії. Сьогодні відбувається пошук фінансування для оновлення ПЗ і вдосконалення роботи даного інструменту. Це має допомогти власникам нерухомого майна отримувати якіснішу оцінку, а державному бюджету – системно отримувати наповнення податками від операцій з нерухомістю чи земельними ділянками.